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Le droit des affaires

La copropriété indivise : outil d’investissement ou épée de Damoclès ?

jeudi le 15 avril 2021
Modifié à 14 h 36 min le 02 juillet 2021
Par Trivium Avocats Notaires Conseils

Immeuble comportant plusieurs condos. (Photo : Deposptihotos)

La pandémie que nous vivons aura eu plusieurs conséquences dans nos vies. D’aucuns croiraient que l’essor du marché immobilier et des transactions dans la grande région de Montréal et un peu partout en province constitueraient l’une de ces conséquences.

Collaboration - Maxime St-Onge  Avocat chez Trivium Avocats Notaires Conseils mstonge@groupetrivium.com

Devant ce contexte, plusieurs investisseurs se tournent vers les immeubles résidentiels ou commerciaux pour leur projet d’affaires; la brique et le mortier étant source de réconfort en période tumultueuse.

L’une des méthodes d’investissement qui prend en popularité est l’acquisition d’un immeuble par plusieurs personnes, qui pourront se partager les logements pour les habiter ou les louer, selon le cas. Pour les premiers, cette coopération leur permet d’accéder plus aisément à la propriété foncière, en investissant avec des amis ou partenaires dans un immeuble multilogements. Pour d’autres, il s’agit d’un véhicule d’investissement invitant pour diversifier leur portefeuille.

Toutefois, l’acheteur averti aurait tout intérêt à bien connaitre le régime juridique de la copropriété indivise avant de s’embarquer dans une telle aventure. Elle est définie dans le Code civil du Québec comme la propriété parmi plusieurs personnes, appelés copropriétaires, sur un bien qui n’est pas divisé matériellement ou physiquement. Les copropriétaires possèdent ainsi une quote-part dans le bien.

À titre d’exemple, deux amies qui décident de s’acheter un duplex, chacune occupant l’un des logements, pourraient être copropriétaires à 50% si elles investissent la même somme lors de l’acquisition de l’immeuble.

Dans tous les cas, l’acheteur averti aurait tout intérêt à préparer une convention qui régirait l’indivision entre les copropriétaires, comme la durée de l’indivision ou une date d’expiration, les droits d’usage, etc.

La convention devient donc un outil indispensable pour l’acheteur averti afin d’éviter un litige ou un conflit avec ses copropriétaires. En effet, l’une des principales caractéristiques de cette modalité de propriété est qu’un copropriétaire indivis peut demander la fin de l’indivision à tout moment, notamment lorsqu’un conflit apparait à l’horizon; c’est le vieil adage que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision.

Ainsi, la copropriété indivise possède de véritables avantages, mais à défaut d’une convention bien rédigée, un conflit peut survenir rapidement et elle peut rapidement donner l’impression à un acheteur qu’il a, en tout temps, une épée de Damoclès au-dessus de sa tête!

La présence d’un conseiller juridique, avocat ou notaire, devient donc une condition essentielle afin de mener à bien ce projet immobilier et d’éviter cette fameuse épée au-dessus de vos oreilles. Il saura vous accompagner dans le cadre de ce projet, notamment en structurant la convention afin de définir les obligations et droits de chacun et d’en limiter les pièges. Il pourra aussi publier celle-ci au registre foncier, au besoin.

L’avocat pourrait également vous conseiller si un litige devait survenir entre les copropriétaires et entreprendre les démarches appropriées afin de solutionner le problème, ou encore, en assurant votre représentation devant les tribunaux, le cas échéant.

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