Droit de préemption : le diable est dans les détails
Me Marc-Antoine Sylvestre (Photo gracieuseté)
Au Québec, le droit de propriété accorde à son titulaire quatre attributs particuliers, à savoir la faculté d’user, de jouir, d’accéder et de disposer d’un bien donné. En vertu du droit de disposer, un propriétaire peut donc se départir librement de son bien, pensons par exemple à la vente. Toutefois, ce droit peut être fortement limité, notamment par un droit de préemption.
Collaboration - Me Marc-Antoine Sylvestre
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Mieux connu sous le nom de pacte de préférence ou droit de premier regard, le droit de préemption consiste à « accorder à une personne, par la loi ou par convention entre les parties, la possibilité d'acquérir un bien de préférence à toute autre dans l'éventualité où il serait mis en vente[1] ».
Ainsi, bien qu’en principe un propriétaire puisse bénéficier du droit de disposer librement de son bien, il peut tout autant choisir de limiter volontairement ce droit en accordant à une personne donnée un tel droit de préférence.
Auquel cas, attention! Comme le veut l’adage : le diable est dans les détails.
Pour illustrer le tout, il convient d’analyser un arrêt prononcé tout récemment par la Cour d’appel du Québec[2]. En 1945, au moyen d’un contrat de vente, une corporation religieuse fit l’acquisition d’un terrain appartenant alors à ce qui était la Cité de Sherbrooke. À l’époque, les parties ont fait le choix d’insérer dans ce contrat un droit de préemption libellé dans les termes suivants: « Dans le cas où l’acquéreur trouverait à revendre ledit terrain, la Cité aurait le privilège de l’acheter, après que l’acquéreur lui aurait signifié son intention de le vendre par un écrit un mois au préalable, et ce pour le prix vendu par la Cité ».
Lorsque les parties ont conclu ce contrat, elles ont omis d’y inclure un terme, à savoir un délai ultime au-delà duquel le droit de préemption s’éteindrait par l’écoulement du temps. Trois quarts de siècle plus tard, un litige est né entre les parties : le droit de préemption est-il devenu caduc par le simple écoulement considérable du temps?
Devant ce questionnement, la Cour d’appel déclara que par sa nature le droit de préemption n’est pas soumis à un terme extinctif, bien qu’il soit tout à fait possible pour les parties à un contrat d’en prévoir un.
Ici, en omettant de le faire, la corporation religieuse aurait donc elle-même limité à perpétuité une composante de son droit de propriété, à savoir le droit de disposer librement de son bien.
Le plus haut tribunal du Québec a également rappelé que les seuls contrats perpétuels pouvant être invalides car contraire à l’ordre public sont ceux où la perpétuité met à mal des valeurs fondamentales de la société. Dans le cas qui nous occupe, la Cour estima qu’aucune valeur fondamentale n’était heurtée, et ce, même si le prix d’achat de l’époque et donc encore applicable à ce jour serait de 200$ pour un terrain d’une superficie de 18 612, 5 m².
Fait intéressant, le droit de préemption trouve écho tant dans le droit civil, que dans le droit des affaires. Pensons au cas où il est convenu qu’un actionnaire aurait l’obligation de proposer à ses coactionnaires de lui racheter ses actions pour un prix donné, et ce, avant de pouvoir les proposer à un tiers.
Les détails peuvent cacher de bien mauvaises surprises : pensez à consulter votre avocat ou notaire avant de consentir un droit de préemption sur un bien immeuble ou sur des actions.